Preguntas frecuentes

En general, es un buen momento para refinanciar cuando las tasas hipotecarias están alrededor de un 2% por debajo de la tasa actual de tu préstamo, aunque incluso una reducción del 1% puede valer la pena. Cualquier reducción puede recortar tus pagos hipotecarios mensuales.

Por ejemplo, tu pago (sin incluir impuestos ni seguro) sería de aproximadamente $770 sobre un préstamo de $100,000 al 8.5%; si la tasa bajara al 7.5%, tu pago sería de aproximadamente $700, lo que representa un ahorro de $70 al mes. Tu ahorro depende de tus ingresos, tu presupuesto, el monto del préstamo y el cambio de tasa. Podemos ayudarte a calcular tus opciones.

Un punto es un porcentaje del monto del préstamo: 1 punto equivale al 1% del préstamo, por lo que un punto sobre un préstamo de $100,000 es $1,000. Los puntos son costos que se pagan al prestamista para obtener financiamiento bajo condiciones específicas.

Los puntos de descuento son cargos que se usan para bajar la tasa de interés de una hipoteca pagando por adelantado una parte de ese interés. Los prestamistas también pueden referirse a los costos en puntos básicos, donde 100 puntos básicos equivalen a 1 punto, es decir, el 1% del monto del préstamo.

Sí, si planeas quedarte en la propiedad por al menos unos años. Pagar puntos de descuento para bajar la tasa de interés del préstamo es una buena manera de reducir tu pago mensual y, posiblemente, aumentar el monto del préstamo que puedes pagar.

Sin embargo, si planeas quedarte solo uno o dos años, tu ahorro mensual quizás no sea suficiente para recuperar el costo inicial de los puntos.

La tasa anual equivalente (APR) es una tasa de interés que refleja el costo de una hipoteca como tasa anual. Suele ser más alta que la tasa nominal del pagaré porque toma en cuenta los puntos y otros costos del crédito. La APR te permite comparar distintas hipotecas según su costo anual: mide el costo real de un préstamo y evita que los prestamistas anuncien una tasa baja ocultando los cargos.

La APR no afecta tus pagos mensuales, que dependen estrictamente de la tasa de interés y la duración del préstamo. Como el cálculo de la APR se ve afectado por distintos cargos, un préstamo con una APR más baja no necesariamente tiene una mejor tasa. La mejor forma de comparar es pedir a los prestamistas una estimación de buena fe sobre el mismo programa a la misma tasa, y luego comparar los cargos del préstamo.

Cargos que generalmente se incluyen en la APR: puntos de descuento y de originación, intereses prepagados, cargo por procesamiento del préstamo, cargo de evaluación crediticia, cargo por preparación de documentos, seguro hipotecario privado y cargo de depósito en garantía (escrow). Cargos que normalmente no se incluyen: cargo por título o resumen de título, honorarios de abogado, cargos por inspección de la vivienda, cargo de registro, impuestos de transferencia, informe de crédito y cargo por tasación.

Las tasas hipotecarias pueden cambiar entre el día en que solicitas el préstamo y el día en que lo cierras. Si las tasas suben bruscamente durante el proceso de solicitud, esto puede aumentar tu pago de forma inesperada.

Un prestamista puede permitirte bloquear la tasa de interés del préstamo, garantizando esa tasa por un período determinado, a menudo de 30 a 60 días, a veces con un cargo.

Cada situación es única, pero en general necesitarás documentos en cuatro áreas. Tu Propiedad: un contrato de compraventa firmado con sus anexos, comprobante de tu depósito y los datos de contacto de agentes inmobiliarios, constructores, agentes de seguros y abogados (además de los documentos del condominio, si corresponde).

Tus Ingresos: recibos de pago de los últimos 30 días y del año hasta la fecha, formularios W-2 de los últimos dos años, y nombres/direcciones de todos tus empleadores de los últimos dos años. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia o por comisión deben aportar dos años de declaraciones de impuestos completas más un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha.

Origen de los Fondos y Pago Inicial: estados de cuenta bancarios de los últimos 3 meses, estados de cuenta de acciones y bonos, y una declaración jurada de donación si parte de tus fondos provienen de una donación. Deudas: una lista de todos los números de cuenta, saldos y pagos mensuales de tus deudas actuales, con copias de los estados de cuenta recientes.

La calificación crediticia es un sistema que los acreedores usan para ayudar a decidir si otorgan crédito. La información sobre tu historial de pago de facturas, la cantidad y el tipo de cuentas que tienes, los pagos atrasados, las cuentas en cobranza, la deuda pendiente y la antigüedad de tus cuentas se compara estadísticamente con la de consumidores de perfiles similares.

Los puntajes más utilizados son los puntajes FICO, que van desde aproximadamente 350 (alto riesgo) hasta 850 (bajo riesgo). Como tu informe de crédito es fundamental para la calificación, asegúrate de que sea preciso antes de solicitar el préstamo. Tienes derecho a un informe de crédito gratuito cada 12 meses de cada agencia nacional en annualcreditreport.com.

Los modelos de calificación son complejos y varían según el acreedor, pero en general evalúan si pagas tus facturas a tiempo, cuánto debes en relación con tus límites de crédito, la antigüedad de tu historial crediticio, las solicitudes recientes de nuevo crédito, y la cantidad y los tipos de cuentas que tienes.

Para mejorar tu puntaje en la mayoría de los modelos, concéntrate en pagar tus facturas a tiempo, reducir tus saldos pendientes y no asumir nuevas deudas. Una mejora significativa suele tomar algo de tiempo.

Una tasación es una estimación del valor justo de mercado de una propiedad. Según el programa de préstamo, el prestamista generalmente exige una antes de aprobar el préstamo para asegurarse de que el monto de la hipoteca no supere el valor de la propiedad.

La tasación la realiza un tasador con licencia estatal, capacitado para emitir opiniones expertas sobre el valor de las propiedades, su ubicación, sus comodidades y su condición física.

En una hipoteca convencional, cuando tu pago inicial es menor al 20% del precio de compra, los prestamistas suelen exigir un Seguro Hipotecario Privado (PMI) para protegerse en caso de que dejes de pagar. Es posible que debas pagar hasta un año de primas al momento del cierre.

La mejor manera de evitar este gasto adicional es hacer un pago inicial del 20%, o consultar sobre otras opciones de programas de préstamo.

A algunos compradores con buenos ingresos aún les resulta difícil ahorrar un pago inicial del 20%. Con un financiamiento convencional tendrían que contratar un PMI, lo que aumenta el costo de ser propietario. El financiamiento 80-10-10 evita eso: el prestamista otorga una primera hipoteca tradicional del 80%, tú tomas una segunda hipoteca del 10% y haces un pago inicial en efectivo del 10%, de modo que ya no estás obligado a cargar con el PMI.

El mismo principio aplica con menos efectivo: también existe el financiamiento 80-15-5. Como un pago inicial más pequeño aumenta el riesgo del prestamista, espera cargos de préstamo más altos y una tasa de interés mayor que con el 80-10-10.

En el cierre (también llamado desembolso o funding), la propiedad de la vivienda se transfiere oficialmente del vendedor a ti. En esto pueden participar tú, el vendedor, los agentes inmobiliarios, los abogados y los representantes del título o del depósito en garantía (escrow). El cierre puede tomar desde una hora hasta varias, según los términos de la compra.

Antes del cierre deberías hacer una inspección final (walk-through) para confirmar que las reparaciones solicitadas se realizaron y que los artículos acordados siguen en la vivienda. En la mayoría de los estados, una empresa de título o de depósito en garantía completa la liquidación, desembolsa los fondos al vendedor y te entrega las llaves.