Perguntas Frequentes

Geralmente é um bom momento para refinanciar quando as taxas de hipoteca estão cerca de 2% abaixo da taxa atual do seu empréstimo, embora até uma redução de 1% possa valer a pena. Qualquer redução pode diminuir suas parcelas mensais da hipoteca.

Por exemplo, sua parcela (sem impostos e seguro) seria de cerca de US$ 770 em um empréstimo de US$ 100.000 a 8,5%; se a taxa fosse reduzida para 7,5%, sua parcela ficaria em torno de US$ 700, uma economia de US$ 70 por mês. Sua economia depende da sua renda, do seu orçamento, do valor do empréstimo e da variação da taxa. Podemos ajudá-lo a calcular suas opções.

Um ponto é uma porcentagem do valor do empréstimo, 1 ponto equivale a 1% do empréstimo, então um ponto em um empréstimo de US$ 100.000 é US$ 1.000. Os pontos são custos pagos ao credor para obter financiamento sob condições específicas.

Os pontos de desconto (discount points) são taxas usadas para reduzir a taxa de juros de uma hipoteca pagando parte desses juros antecipadamente. Os credores também podem se referir a custos em pontos-base (basis points), em que 100 pontos-base equivalem a 1 ponto, ou 1% do valor do empréstimo.

Sim, se você pretende permanecer no imóvel por pelo menos alguns anos. Pagar pontos de desconto para reduzir a taxa de juros do empréstimo é uma boa forma de diminuir sua parcela mensal e, possivelmente, aumentar o valor de empréstimo que você consegue pagar.

No entanto, se você pretende ficar apenas um ou dois anos, sua economia mensal pode não ser suficiente para recuperar o custo antecipado dos pontos.

A taxa percentual anual (APR) é uma taxa de juros que reflete o custo de uma hipoteca como uma taxa anual. Ela costuma ser maior do que a taxa nominal declarada, pois leva em conta os pontos e outros custos de crédito. A APR permite comparar diferentes hipotecas com base no custo anual, ela mede o custo real de um empréstimo e impede que os credores anunciem uma taxa baixa enquanto escondem tarifas.

A APR não afeta suas parcelas mensais, que dependem estritamente da taxa de juros e do prazo do empréstimo. Como o cálculo da APR é afetado por diferentes tarifas, um empréstimo com APR menor não é necessariamente uma taxa melhor. A melhor forma de comparar é pedir aos credores uma estimativa de boa-fé (good-faith estimate) para o mesmo programa, na mesma taxa, e então comparar as tarifas do empréstimo.

Tarifas geralmente incluídas na APR: pontos de desconto e de originação, juros pré-pagos, tarifa de processamento do empréstimo, tarifa de análise (underwriting), tarifa de preparação de documentos, seguro hipotecário privado (PMI) e tarifa de custódia (escrow). Tarifas normalmente não incluídas: tarifa de título ou resumo (abstract), honorários advocatícios, tarifas de inspeção do imóvel, tarifa de registro, impostos de transferência, relatório de crédito e tarifa de avaliação (appraisal).

As taxas de hipoteca podem mudar entre o dia em que você aplica e o dia do fechamento. Se as taxas subirem bruscamente durante o processo de solicitação, isso pode aumentar inesperadamente sua parcela.

Um credor pode permitir que você trave a taxa de juros do empréstimo, garantindo essa taxa por um período determinado, muitas vezes de 30 a 60 dias, às vezes mediante uma tarifa.

Cada situação é única, mas em geral você precisará de documentos em quatro áreas. Seu Imóvel: um contrato de compra e venda assinado com seus aditivos, comprovante do seu depósito e os dados de contato de corretores, construtores, corretores de seguros e advogados (além dos documentos do condomínio, se aplicável).

Sua Renda: contracheques dos últimos 30 dias e do acumulado do ano, formulários W-2 dos últimos dois anos e nomes/endereços de todos os empregadores dos últimos dois anos. Autônomos ou quem recebe por comissão devem apresentar dois anos de declarações de imposto de renda completas, além de um demonstrativo de lucros e perdas do acumulado do ano.

Origem dos Recursos e Entrada: extratos bancários dos últimos 3 meses, extratos de ações e títulos e uma declaração de doação (gift affidavit) se parte dos seus recursos for doada. Dívidas: uma lista de todos os números de conta, saldos e parcelas mensais das dívidas atuais, com cópias dos extratos recentes.

A pontuação de crédito é um sistema que os credores usam para ajudar a decidir se concedem crédito. Informações sobre seu histórico de pagamento de contas, o número e o tipo de contas que você tem, atrasos, cobranças (collections), dívidas em aberto e a idade das suas contas são comparadas estatisticamente com a de consumidores de perfil semelhante.

As pontuações mais utilizadas são as FICO, que vão de cerca de 350 (alto risco) a 850 (baixo risco). Como seu relatório de crédito é central para a pontuação, certifique-se de que ele esteja correto antes de aplicar. Você tem direito a um relatório de crédito gratuito a cada 12 meses de cada agência nacional em annualcreditreport.com.

Os modelos de pontuação são complexos e variam conforme o credor, mas geralmente avaliam se você paga as contas em dia, quanto você deve em relação aos seus limites de crédito, a duração do seu histórico de crédito, solicitações recentes de novo crédito e o número e os tipos de contas que você possui.

Para melhorar sua pontuação na maioria dos modelos, concentre-se em pagar as contas em dia, quitar saldos em aberto e não assumir novas dívidas. Uma melhora significativa geralmente leva algum tempo.

Uma avaliação é uma estimativa do valor justo de mercado de um imóvel. Dependendo do programa de empréstimo, o credor geralmente exige uma antes da aprovação para garantir que o valor da hipoteca não seja maior do que o valor do imóvel.

A avaliação é feita por um avaliador licenciado pelo estado, treinado para emitir pareceres técnicos sobre valores, localização, comodidades e condições físicas do imóvel.

Em uma hipoteca convencional, quando sua entrada é menor que 20% do preço de compra, os credores geralmente exigem o Seguro Hipotecário Privado (PMI) para se proteger caso você dê calote. Você pode precisar pagar até um ano de prêmios no fechamento.

A melhor forma de evitar essa despesa extra é dar 20% de entrada ou perguntar sobre outras opções de programas de empréstimo.

Alguns compradores com boa renda ainda têm dificuldade para juntar 20% de entrada. Com o financiamento convencional, eles teriam que contratar o PMI, o que aumenta o custo da casa própria. O financiamento 80-10-10 evita isso: o credor concede uma primeira hipoteca tradicional de 80%, você assume uma segunda hipoteca de 10% e dá 10% de entrada em dinheiro, assim você deixa de ser obrigado a manter o PMI.

O mesmo princípio se aplica com menos dinheiro: o financiamento 80-15-5 também está disponível. Como uma entrada menor aumenta o risco do credor, espere tarifas mais altas e uma taxa de juros maior do que no 80-10-10.

No fechamento (também chamado de funding), a propriedade do imóvel é oficialmente transferida do vendedor para você. Isso pode envolver você, o vendedor, corretores de imóveis, advogados e representantes de título ou custódia (escrow). O fechamento pode levar de uma hora a várias, dependendo das condições da compra.

Antes do fechamento, você deve fazer uma vistoria final (walk-through) para confirmar que os reparos solicitados foram feitos e que os itens combinados permanecem no imóvel. Na maioria dos estados, uma empresa de título ou custódia conclui a liquidação, repassa os recursos ao vendedor e entrega as chaves a você.